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Vorsicht bei Umsatzsteuerklauseln in Immobilienkaufverträgen!

Mit Schreiben vom 23. Oktober 2013 stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) verschärfte Anforderungen an die Wirksamkeit von Umsatzsteuerklauseln in Unternehmenskaufverträgen. Solche Klauseln müssen bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wirksam sein, um Beachtung zu finden. Für Altverträge kann eine Anpassung erforderlich sein und noch erfolgen, sofern noch keine formelle Bestandskraft eingetreten ist. Von Bernd Christian Haager, BMT Frankfurt

Vorsicht bei Umsatzsteuerklauseln in Immobilienkaufverträgen!

Von Bernd Christian Haager, BMT Frankfurt 

Bei Grundstückskaufverträgen, die den privaten Bereich nicht betreffen, werden regelmäßig Vereinbarungen in den notariellen Urkunden vorgesehen, wonach die Parteien von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung i. S. de. § 1 Abs 1a UStG ausgehen. Da die Frage, ob es sich tatsächlich um eine Geschäftsveräußerung handelt, oft nicht eindeutig ist, werden für den Fall, dass die Finanzbehörde diese Auffassung nicht teilt, vorsorglich eine Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 Abs. 1 UStG vereinbart. Mit dem Schreiben des BMF vom 23.10.2013 wurden die Voraussetzungen für die Ausgestaltung einer vorsorglichen Umsatzsteueroptionsklausel verschärft.

Danach sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

Die Parteien gehen übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung aus;

Die Parteien behandeln auch tatsächlich das Veräußerungsgeschäft wie eine Geschäftsanteilsveräußerung;

Die Parteien erklären gemeinsam die Option nach § 1 Abs. 1 UStG;

Die Option wird im notariellen Kaufvertrag mit protokolliert;

Die Option wird unbedingt erklärt, sie ist also nicht vom Eintritt eines Verhaltens der Finanzbehörde abhängig. 

Letztere Bedingung ist strikt einzuhalten, um die "Auffang-Vereinbarung" im Falle einer abweichenden Auffassung der Finanzbehörde zur Geschäftsveräußerung rechtlich wirksam werden zu lassen.